Крім того, частинами четвертою та пʼятою статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» встановлено, що, у разі якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.
Така невитребувана земельна частка (пай) після формування її у земельну ділянку за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради (у разі необхідності формування) за заявою відповідної ради на підставі рішення суду передається у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.
Тобто і стосовно земельних ділянок, що будуть сформовані за рахунок невитребуваних земельних часток (паїв), з настанням відповідної дати теж можуть виникати відносини, пов'язані із взяттям їх на облік як безхазяйних.
2. У Порядку Nº 1127 уточнено низку положень, пов'язаних із проведенням державної реєстрації права власності на такий тип об'єкта нерухомого майна, як «цілісний майновий комплекс», «єдиний майновий комплекс», «комплекс будівель та споруд» чи інший тип, що вказує на наявність сукупності будівель та/або споруд.
Так, у пункті 8 Порядку Nº 1127 уточнено положення щодо подання заяв у сфері державної реєстрації прав окремо щодо кожного майна, а також зазначення у заяві відомостей саме про ідентифіковане майно. Майном у розумінні Порядку Nº 1127 є нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, майбутні об'єкти нерухомості, меліоративні мережі, складові частини меліоративних мереж.
Уточнено положення щодо використання ідентифікатора в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, а саме визначено, що у разі якщо майном є закінчений будівництвом обʼєкт чи об'єкт будівництва, яким не присвоєно ідентифікатор в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, такий ідентифікатор у заяві не зазначається, крім випадків, коли відповідно до законодавства такий ідентифікатор має бути присвоєний.
Слід зауважити, що на сьогодні застосування в обов'язковому порядку ідентифікатора в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва передбачає Закон України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Випадки обов'язкової наявності ідентифікатора в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва визначено і Порядком Nº 1127.
Також пункт 8 Порядку Nº 1127 доповнено новим абзацом, відповідно до якого у разі коли відповідно до поданих заявником документів тип обʼєкта нерухомого майна зазначено як «цілісний майновий комплекс», «единий майновий комплекс», «комплекс будівель та споруд» чи інший тип, що вказує на наявність сукупності будівель та/або споруд, які мають окремі ідентифікатори в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, державний реєстратор формує заяви окремо щодо кожної з таких будівель та/або споруд, що мають відповідний ідентифікатор.
Крім того, пункт 20 Порядку Nº 1127 доповнено аналогічними, як і в пункті 8, положеннями, що передбачають подання окремих заяв щодо кожної з будівель та/або споруд, що мають відповідний ідентифікатор, та положеннями, що деталізують порядок проведення державної реєстрації прав, передбачений абзацом третім вказаного пункту, а саме, що державна реєстрація прав проводиться з урахуванням особливостей, передбачених статтею 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у результаті поділу майна.
3. Пункт 49 Порядку Nº 1127 доповнено положеннями щодо субʼєкта, яким має бути затверджений ліквідаційний баланс, з огляду на зміни, що відбулися у статті 111 Цивільного кодексу України.
Слід звернути увагу, що Законами України «Про акціонерні товариства» та «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» затвердження ліквідаційного балансу віднесено до виключної компетенції загальних зборів юридичної особи, саме тому відповідні зміни до пункту 49 містять винятки для юридичних осіб з відповідними організаційно-правовими формами.
4. Суттєвих змін зазнав Порядок Nº 1127 у частині державної реєстрації права власності на майно у результаті поділу, виділу з нього частки чи об'єднання майна. При цьому постанова містить особливості правового регулювання пов'язаних із цим питань залежно від правових підстав та наслідків поділу, виділу частки чи обʼєднання майна.
Так, пункт 54 Порядку Nº 1127 викладено у новій редакції, якою передбачено порядок державної реєстрації права власності на майно у результаті поділу, виділу з нього частки чи об'єднання земельної ділянки чи закінченого будівництвом об'єкта.
Фактично вказаною нормою врегульовано порядок державної реєстрації права власності на земельну ділянку чи закінчений будівництвом об'єкт, утворені у результаті «фізичного» поділу, виділу з нього частки чи об'єднання майна. Тобто коли в результаті таких дій одна річ перестає існувати, а водночас утворюється нова річ чи кілька речей.
Водночас Порядок Nº 1127 доповнено новими пунктами 54' та 542, якими врегульовано державну реєстрацію права власності на майно, що набувається у результаті поділу чи виділу частки з майна, що є сукупністю речей. Зокрема, йдеться про поділ такого типу об'єкта нерухомого майна, як «цілісний майновий комплекс», «єдиний майновий комплекс», «комплекс будівель та споруд» чи іншого типу, що вказує на наявність сукупності будівель та/або споруд, та про поділ спільного майна подружжя (колишнього подружжя).
Новим пунктом 54' передбачається, що державна реєстрація права власності у зв'язку з поділом чи виділом частки з такого типу обʼєкта нерухомого майна, як «цілісний майновий комплекс», «единий майновий комплекс», «комплекс будівель та споруд» чи іншого типу, що вказує на наявність сукупності будівель та/або споруд, державну реєстрацію права власності на який проведено в Державному реєстрі прав без урахування положень пункту 20 цього Порядку, проводиться шляхом державної реєстрації права власності на кожну будівлю та/або споруду, які мають окремі ідентифікатори в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, за наявності в зазначеній системі відомостей про технічні характеристики закінчених будівництвом об'єктів, утворених у результаті такого поділу, та про присвоєння таким об'єктам нерухомого майна адреси.
Тобто вказаний пункт застосовуватиметься виключно до випадків, коли право власності на такий тип об'єкта нерухомого майна, як «цілісний майновий комплекс», «єдиний майновий комплекс», «комплекс будівель та споруд» чи інший тип, що вказує на наявність сукупності будівель та/або споруд, зареєстровано з відкриттям одного розділу в Державному реєстрі прав.
Щодо об'єктів, які мають окремі ідентифікатори в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва та відповідно в Державному реєстрі прав на кожен з таких об'єктів відкрито розділ, то вони не потребують проведення жодних додаткових процедур поділу, оскільки за своїм змістом поділ такого типу об'єкта нерухомого майна, як «цілісний майновий комплекс», «єдиний майновий комплекс», «комплекс будівель та споруд» чи іншого типу, що вказує на наявність сукупності будівель та/або споруд, і полягає у відкритті окремих розділів у Державному реєстрі прав на будівлі та/або споруди, що можуть бути самостійними об'єктами цивільно-правових відносин.
Пунктом 542 Порядку Nº 1127 врегульовано державну реєстрацію права власності у зв'язку з поділом майна, що відповідно до закону належить на праві спільної сумісної власності подружжю (колишньому подружжю), або виділом майна дружині, чоловікові із складу всього майна подружжя.
Особливість окремого регулювання обумовлена положеннями Сімейного кодексу України, відповідно до якого спільним майном подружжя є майно, набуте подружжям за час шлюбу. Тобто може йтися не про окрему річ, поділ якої здійснюється (для таких випадків відповідна процедура викладена у новій редакції пункту 54), а про сукупність речей, що набуті під час шлюбу та є спільним майном подружжя.
Наприклад, спільним майном подружжя (колишнього подружжя) е земельна ділянка, квартира та транспортний засіб. На підставі договору про поділ спільного майна подружжя (колишнього подружжя) сторони домовилися про те, що земельна ділянка та транспортний засіб належить тепер одному з подружжя (колишнього подружжя) на праві особистої приватної власності, а квартира належить іншому з подружжя (колишнього подружжя) на праві особистої приватної власності.
Саме для таких випадків Порядок Nº 1127 доповнено новим пунктом 54*, відповідно до якого для проведення державної реєстрації особистої приватної власності подається відповідні договір або рішення суду.
Крім того, враховуючи що в Державному реєстрі прав поширеною е практика державної реєстрації права власності одного з подружжя щодо майна, що є спільною сумісною власністю подружжя (колишнього подружжя), вказаним пунктом передбачається, що незалежно від наявності державної реєстрації права власності на майно за тим з подружжя (колишнього подружжя), якому таке майно переходить у власність, проводиться державна реєстрація права власності у зв'язку з набуттям права власності на майно, набуте у результаті такого поділу.
Слід зазначити, що державна реєстрація прав - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру прав.
У відносинах з поділом майна, що відповідно до закону належить на праві спільної сумісної власності подружжю (колишньому подружжю), або виділом майна дружині, чоловікові із складу всього майна подружжя змінюється правовий режим власності, тобто припиняється спільна сумісна власність та виникає особиста приватна власність.
Саме тому незалежно від того, хто із подружжя (колишнього подружжя) в Державному реєстрі прав відображений як власник майна, має бути проведена державна реєстрація особистої приватної власності того з подружжя (колишнього подружжя), який таке право набув на підставі договору чи рішення суду. Державна реєстрація права власності у такій ситуації проводиться шляхом виконання операції «перехід» на підставі договору про поділ спільного майна подружжя (колишнього подружжя) чи договору про виділ майна дружині, чоловікові із складу всього майна подружжя чи відповідного рішення суду.
5. Порядок Nº 1127 доповнено новим пунктом 54, спрямованим на унеможливлення одночасного існування в Державному реєстрі прав відомостей про право спільної сумісної власності та спільної часткової власності на одне і те ж майно.
Так, відповідно до вказаного пункту у разі визначення частки одного із співвласників у праві спільної сумісної власності державний реєстратор під час проведення державної реєстрації права спільної часткової власності такого співвласника проводить державну реєстрацію спільної часткової власності і щодо іншого (інших) співвласника (співвласників) виходячи з принципу їх рівності, крім випадку, коли співвласники за домовленістю між собою встановили інший розмір часток у праві спільної власності чи інший розмір часток у праві спільної власності встановлено на підставі рішення суду.
На підтвердження домовленості співласників може бути надана письмова заява співласників про визначення розміру часток, справжність підписів на якій засвідчується відповідно до Закону України «Про нотаріат», або договір, укладений такими співвласниками відповідно до законодавства.
6. Пункт 61 Порядку Nº 1127 зазнав змін у частині виключення абзацу дванадцятого у зв'язку з набранням чинності Законом України від 22 лютого 2024 року Nº 3588-IX «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення правового регулювання питань, повʼязаних із забороною відчуження об'єктів нерухомого майна, придбаних (у тому числі проінвестованих/ профінансованих) з використанням житлового сертифіката на придбання об'єкта житлової нерухомості».
Вказаним Законом пункт 4 частини четвертої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції, відповідно до якої відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі державної реєстрації обтяжень речових прав на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній обʼєкт нерухомості, крім випадків, передбачених цим пунктом.
Державна реєстрація іпотеки за наявності зареєстрованих інших обтяжень речових прав на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній обʼєкт нерухомості може проводитися виключно у разі, якщо такими обтяженнями с:
- заборона відчуження, накладена відповідно до Закону України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об'єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України»;
- іпотека, заборона відчуження, накладена за відповідним іпотечним договором,
за наявності згоди іпотекодержателя за попереднім іпотечним договором на передачу майна в наступну іпотеку, крім випадків, встановлених Законом України «Про іпотеку».
7. Відповідно до змін до абзацу першого пункту 67 Порядку Nº 1127 для державної реєстрації права власності у разі витребування майна з чужого незаконного володіння на підставі рішення суду подається тільки відповідне рішення суду. Подання інших документів, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком Nº 1127, що підтверджують право власності на майно належного власника, не вимагається.
В абзаці другому вказаного пункту також уточнено, що подання документів, необхідних для державної реєстрації права власності, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком Nº 1127, що підтверджують право власності відчужувача на майно до укладення договору, що розірвано, не вимагається, коли право власності відчужувача на відповідне майно було зареєстровано в Державному реєстрі прав або право власності відчужувача на відповідне майно визнано рішенням суду, яким розірвано відповідний договір.
8. У пункті 68 Порядку Nº 1127 уточнено ряд положень, повʼязаних з проведенням державної реєстрації права власності на обʼєкт незавершеного будівництва з огляду на положення Закону України «Про гарантування речових прав на обʼєкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
У вказаному пункті уточнено, що право власності може бути зареєстровано виключно на неподільний об'єкт будівництва за наявності відомостей про зареєстроване право власності чи інше речове право замовника будівництва на земельну ділянку, на якій споруджується такий об'єкт будівництва, про його технічні характеристики та про діюче право на виконання будівельних робіт.
Крім того, за аналогією з державною реєстрацією права власності на новостворене нерухоме майно деталізовано механізм отримання відомостей про технічні характеристики обʼєкта будівництва та про діюче право на виконання будівельних робіт.
9. Пункт 81 Порядку Nº 1127 доповнено абзацом, відповідно до якого державна реєстрація права власності відповідно до цього пункту забороняється стосовно закінчених будівництвом об'єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто з дня набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
Вказане обумовлено положеннями Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» та статті 27(3) Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до яких інвестування та/або фінансування обʼєктів будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто з дня набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на обʼєкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», можливо тільки шляхом державної реєстрації спеціального майнового права в Державному реєстрі прав та подальшого його продажу.
10. Пункт 81(6), абзац другий пункту 81(7)та абзац другий пункту 81(8) Порядку Nº 1127 виключено з огляду на те, що відповідні положення знайшли своє відображення у Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у звʼязку зі змінами, внесеними Законом України від 02 травня 2023 року Nº 3065-1X «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на земельні ділянки.
11. У Порядку присвоєння адрес обʼєктам будівництва, обʼєктам нерухомого майна, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 07 липня 2021 року № 690, виключено норми, що передбачали необхідність звернення до суду у разі зміни (коригування) адреси, упорядкування нумерації об'єктів нерухомого майна у зв'язку з дублюванням номерів окремих частин об'єкта нерухомого майна чи номерів об'єктів нерухомого майна.
Просимо зазначену інформацію довести до відома державних реєстраторів прав на нерухоме майно та провести відповідну роз'яснювальну роботу.
Лист за підписом Перший заступник Міністра юстиції України Євгенія ГОРОВЕЦЬ
Управління державної реєстрації ЦМУ МЮ м. Київ