Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є однією з ключових гарантій захисту права власності в Україні.
Основними засадами такої реєстрації є гарантування державою об’єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права, обов’язковість внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП), публічність та відкритість реєстрації, а також внесення відомостей виключно у порядку та на підставах, визначених законодавством. Особливу увагу законодавство приділяє правам на нерухоме майно, які виникли до 01.01.2013, адже такі права визнаються дійсними за умови, якщо їх реєстрацію було проведено відповідно до законодавства, чинного на момент виникнення права, або якщо на той час законодавство взагалі не передбачало обов’язкової державної реєстрації. Саме тому взаємодія державних реєстраторів з підприємствами бюро технічної інвентаризації (БТІ) залишається важливою складовою процедури державної реєстрації прав.
Обов’язок державного реєстратора щодо перевірки прав, зареєстрованих до 2013 року Частиною третьою статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено обов’язок державного реєстратора під час проведення державної реєстрації прав, що виникли до 01.01.2013, або прав, похідних від таких прав, запитувати необхідну інформацію в органів влади, підприємств, установ та організацій, які здійснювали оформлення чи реєстрацію прав.
Такий обов’язок виникає, зокрема, у випадках:
- відсутності доступу до носіїв інформації;
- відсутності необхідних відомостей у державних реєстрах;
- неподання відповідних документів заявником.
Органи, установи та підприємства, у тому числі БТІ, зобов’язані безоплатно надати запитувану інформацію не пізніше трьох робочих днів з моменту отримання запиту державного реєстратора. За порушення строків надання інформації законодавством передбачено адміністративну відповідальність.
У своїх роз’ясненнях Міністерство юстиції України неодноразово наголошувало, що перевірка прав, зареєстрованих БТІ до 2013 року, є обов’язковою складовою процедури державної реєстрації. Державний реєстратор фактично здійснює «актуалізацію» таких відомостей для внесення їх до ДРРП.
Отже окремі відповіді містять лише загальне підтвердження факту реєстрації права без зазначення:
- реєстрового номера;
- дати реєстрації;
- реквізитів правовстановлюючого документа;
- характеристик об’єкта нерухомого майна;
- відомостей про суб’єкта права.
Які відомості є необхідними для державної реєстрації?
Пункти 29–30 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 1141 визначають перелік відомостей, які обов’язково вносяться до ДРРП.
Щодо об’єкта нерухомого майна до ДРРП:
- адреса об’єкта;
- тип об’єкта; площа;
- кадастровий номер земельної ділянки;
- інші технічні характеристики.
Щодо суб’єкта права:
- прізвище, ім’я та по батькові фізичної особи;
- реєстраційний номер облікової картки платника податків;
- найменування та код ЄДРПОУ юридичної особи;
- вид спільної власності та розмір часток співвласників.
Також обов’язково зазначаються відомості про правовстановлюючий документ:
- тип документа;
- серія та номер;
- дата видачі;
- орган або особа, що видала документ.
Відтак, інформація, яку надає БТІ у відповідь на запит державного реєстратора, повинна бути достатньою саме для підтвердження та внесення цих відомостей до ДРРП.
Електронна взаємодія з БТІ Постановою Кабінету Міністрів України від 28.04.2021 № 509 затверджено Порядок отримання державним реєстратором відомостей про державну реєстрацію права власності, що перебувають у розпорядженні БТІ на паперових носіях під час електронної взаємодії. Відповідно до цього Порядку уповноважена особа БТІ через ДРРП направляє:
- форму відомостей про державну реєстрацію права власності;
- форму про відсутність державної реєстрації права власності.
Форма про власність повинна містити:
- реєстровий номер та дату реєстрації;
- відомості про власника;
- інформацію про частки співвласників;
- реквізити правовстановлюючого документа. Передача таких відомостей здійснюється в електронній формі з накладенням кваліфікованого електронного підпису уповноваженої особи БТІ. Варто зауважити, що на даний час не усі підприємства БТІ підключені до такого функціоналу ДРРП.
Вимоги до відповідей на паперові запити Законодавством не встановлено окремої уніфікованої форми відповіді БТІ на паперовий запит державного реєстратора. Проте відсутність спеціальної форми не означає можливість надання неповної або формальної інформації. Незалежно від форми взаємодії (електронної чи паперової) відповідь БТІ повинна містити достатні дані для:
- ідентифікації об’єкта нерухомого майна;
- ️встановлення суб’єкта права;
- ️підтвердження факту державної реєстрації права;
- ️встановлення реквізитів правовстановлюючого документа;
-️ визначення виду права та часток співвласників.
Належна взаємодія між державними реєстраторами та підприємствами БТІ є необхідною умовою забезпечення повноти та достовірності відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Повні та своєчасні відповіді БТІ дозволяють державним реєстраторам належним чином підтвердити права, зареєстровані до 01.01.2013, та забезпечити реалізацію принципу правової визначеності у сфері державної реєстрації речових прав.
Нормативно-правове обгрунтування: